부동산 투자의 장단점 분석

1. 부동산투자의 장점

1) 현금흐름이 발생(cash flow) - 운영 중인 부동산 취득 시, 투자 즉시 꾸준한(보통 월단위로 발생) 현금흐름이 발생한다. 반대로 예술작품이나 수집품, 주식, 채권등에 투자 시 꾸준한 현금흐름은 발생하지 않는다.  이러한 현금흐름은 대부분 고정적으로 발생하므로, 미래를 수입 및 지출을 예측하기 용의 하여 추가적인 투자(건물수선등)를 가능하는 하는 장점이 있다. 매달 고정정인 현금흐름뿐만 아니라 보증금의 크기, 월세의 크기들을 정하여 유연하게 현금흐름의 양이나, 일시적으로 입금되는 보증금의 양등을 어느 정도 조절가능하다.

2) 가격상승과 자기 자본 증가(appreciation and equity) - 전통적으로 부동산 가격은 지속적으로 상승하였다. 따라서 시간이 지날수록 자기 자본(equity)은 증가하게 된다. 몇 개월 혹은 몇 년 단위로는 계속적인 상승과 하락을 반복하였지만 길게 시간을 보면 우상향 하는 그래프의 모양을 가진다. 따라서 장기적인 부동산 가격은 우상향 하여, 상승하였다. 또한 주식과 다르게 매 순간마다 시세가 변하는 상품이 아니다 보니, 대응하지 않아도 되는 장점을 가지고 있다.

3) 지렛대 효과(leverage) - 레버리지 효과라고 불리며, 부동산의  가장 매력적인 특징이다. 이 지렛대 효과로 인해 차입비용(이자) 보다 높은 수익을 낼 수 있으며, 자본금에 대한 이득뿐만 아니라 차입금에 대한 이득도 얻게 되어 수익률이 극대화 되게 된다. 차입금을 극대화하면 적은 자본금으로 높은 수익을 얻을 수 있다. 

4) 세금 공제(tax deductions) - 감가상각, 담보대출이자, 운영비용(수선비용, 보험료, 관리비용)등에 대한 세금공제가 가능하다. 

5) 시세가 하락하여도 물건은 존재한다. - 경제환경이 급변하더라도 부동산의 물건은 존재한다. 따라서 시세가 급변하더라고 그 부동산을 활용하여 사업을 영위하거나 자산보전의 조치를 취할 수 있다. 

 

2. 부동산투자의 단점

1) 낮은 유동성(illiquidity) - 급하게 처분하기 어렵고, 단가가 큰 규모의 자산이라 매각에 장기간 소요된다. 특히 규모가 크면 클수록 유동성은 더욱 낮아지며, 그 물건이 대도시가 아닐 경우에도 유동성은 낮아진다.

2) 손실위험(risk of loss) - 내 노력과 무관하게 지역경제 등 외부 영향에 의해 가치가 하락할 수 있다. 예를 들어 써브프라임 임, IMF등과 같이 외부적인 요인에 의해 가치가 변동 가능하다. 하지만 이런 손실위험은 단기적인 측면이 강하므로 장기적으로 부동산을 투자한다면 극복 가능하다는 생각이다.

3) 과다한 현금지출(cash outlay) - 차입을 많이 할 수 있음에도 불구하고, 여전히 부동산은 상당한 자기 자본 투자를 하여야 한다. 이는 부동산이라는 특성상 고액의 자산이므로 어느 정도 투자를 하기 위해서는 일정 부분의 자기 자본이 필요하다는 의미이다. 주식처럼 낮은 비용이 아닌 높은 비용의 현금지출이 들어가므로 보수적인 시선에서 낮은 유동성과 연관되어 있다.

4) 전문성 요구 - 프롭테크등을 활용하여 부동산투자 시 많이 간소화되었자만 여전히 부동산은 전문적인 성향을 띠고 있어서 접근성이 약간 제한된다. 따라서 이런 부동산 투자 시 전문성을 보완하기 위해 여러 감정평가사, 회계사, 세무사, 변호사, 법무사, 공인중개사등 전문적인 사람들의 도움이 필수이며, 이에 따라 부수비용이 발생하는 투자이다. 이런 단점을 해소하고자 최근 프롭테크 기술이 많이 발전하게 되었다. 전문가들 각각 쓰지 않고 디지털로 계약, 중개, 자문, 신고등이 가능하게 되어 부수비용이 점점 줄어드는 추세이다.

5) 부동성 - 여전히 부동산은 부동성이라는 특성을 가지고 있어 온라인에서 손품으로 조사는 한계가 있다. 현장을 꼭 가보고 그 지역에 맞는 분위기들을 살펴야 하는 발품은 부동산의 필수 요소이다.